2005年以来，呼和浩特市房价一直在上涨。商品住宅综合平均销售价格从2005年的每平米1540.8元上升到目前的3823元。据呼市统计局统计，今年上半年呼市城镇居民可支配收入同比增长11.5%，而房价同比增长27%。呼市房价增速与居民收入增速相比，呈过快势头。那么呼市房价缘何居高不下，记者进行了调查。

　　房价连年上涨

　　自治区统计局的统计数据显示：呼市2005年至2009年商品住宅综合平均销售价格分别为1540.8元、2175.7元、2458.8元、2511.3元、3252.5元，今年前8个月为3823元。

　　今年以来，虽然国家出台了一系列抑制房价过快增长的新政，但是呼市房价依然坚挺，部分住宅楼盘的均价已达6000元。在今年9月16日到19日举行的2010年呼和浩特秋季房展会上，住宅房价最低均价为每平米2000元，最高均价为6000元。玉泉区的“富贵国际花苑”均价是每平米5350元，而其在今年年初开盘时，均价只有3700元，不到一年每平米涨了1650元。

　　今年上半年，呼市房价涨幅在全国70个大中城市中位列23位。

　　专家指出，如果说2005年以后，呼市房价是稳中有升，那么从2009年四季度开始，房价已经出现了上涨过快的问题。

　　土地价值显性化

　　影响商品价格的因素有商品价值和供求关系。

　　我们首先从商品价值方面对当前房价的形成原因做一些分析。

　　内蒙古社科院有关专家分析指出，2004年以前的呼市土地市场多头供地现象严重，加之大量的私下交易，土地价值被低估，当时的呼市房地产开发水平也处在低水平运作阶段，存在着大量的自建房，这些自建房的土地是划拨取得的，因此呼市的房价成本体系没有完全体现土地出让金、契税等合理土地成本。

　　从2005年开始，呼市政府在土地方面全面贯彻“五统一”(统一规划、统一征地、统一开发、统一供地、统一管理)要求，房地产开发领域“多头供地”现象彻底叫停后，开发企业的土地成本由房价的“隐性因素”变为“显性因素”，土地成本成为房价的有效组成部分。

　　2005年，呼和浩特市通过“招拍挂”出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。

　　由于呼市政府的有效引导和房地产业发展的“凹地效应”，2005年初开始，大量的开发商涌入呼市，带动了这个产业的快速发展，房价也开始迅速向反映价值的空间回升。

　　根据国家统计局统计数据显示，2005年呼和浩特市房价涨幅位列全国第一，并且连续3个季度涨幅超过10%。

　　商品住房的成本构成中，包括土地成本；拆迁补偿费用；建造成本；一些税、费；开发企业融资成本；开发企业营销成本；最后是开发企业利润。建造成本在全国各地相差不是特别多。影响房价最主要因素之一仍是土地成本。今年预算呼市购置土地面积下降28%，购置款仅下降1.5%，表明土地价格涨势强劲。

　　房价上涨后，很多开发商觉得房地产利润空间很大，纷纷竞地，于是土地的需求也增加了。为了合理利用土地资源，政府每年的土地供应是有一定量的，这样在土地需求增加、供量一定的情况下，土地价格必然上涨。

　　市场供需两旺

　　近年来，特别是今年，呼市楼市一直呈现供需两旺的局面。

　　内蒙古统计局统计显示，供应方面：今年1到8月份，呼市房地产开发完成投资127.23亿元，同比增长29.06%；房屋施工面积达1851.7万平方米，同比增长20.18%。其中住宅1423.7万平方米，同比增长18.92%。需求方面：今年1到8月份，呼市商品房销售93.6亿元，同比增长76.34%，其中住宅销售72.9亿元，同比增长了62.88%。

　　呼市地区近年来经济社会的快速发展，使得本地区居民的人均可支配收入、消费后积累、未来收入预期等多项指标持续改善，导致了居民对改善住房品质的要求和消费承受力不断提高。

　　其次，呼市作为自治区首府城市，周边居民愿意来这里置业、投资，形成房价的上升空间。

　　刚性需求与投资需求发挥效力

　　呼市房产局有关人士分析，呼市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧房与城中村改造造成的刚性需求。近年呼市城区面积不断扩大，平房、旧房、临建改造与城中村改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。呼市每年都要新增十多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。正是因为刚性需求的支撑，因此，呼市的房屋价格近年来始终保持着增长态势。

　　被誉为呼市高档住宅的“东岸国际”，有不少业主来自鄂尔多斯。近年来，鄂尔多斯等异地购房者前来呼市团购房。 “现在存款利率低，物价上涨又快，钱哪能捏在手上？”在呼市购有两套住宅的鄂尔多斯市郝女士说。

　　呼市房产局的统计显示，2009年呼市销售住房10503套。商品房购买对象，本市区占75%，外地购买对象占25%，市外的置业者购房同比增长30.1%。

　　调控需落地有声

　　呼市的房价涨速明显超过了居民收入增速。这种房价的较快上涨，如果不采取相应措施予以遏制，会给呼市的房地产市场带来极其不利的影响。

　　遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标，呼市政府还需出台细则，掷地有声地落实调控政策，严格控制房价过快上涨，预防和遏制楼市泡沫产生或增大。

　　另外，一些专家指出，随着各地加大保障性住房的建设力度的推进，及清理闲置土地等一系列举措，市场上住房的供应量会增加，房价有望下降。（记者李永桃 通讯员云俊生）