三大动力助推房价上涨　新政出台炒房热度下降

———访自治区社会科学院经济研究所所长于光军

　　开栏的话

　　在深入宣传贯彻党的十七届五中全会精神之际，本报从今日起开设《热门话题专家谈》栏目。针对资源性产品价格改革、收入分配制度改革、农畜产品价格、房地产价格、环境保护、社会治安、安全生产等百姓关注的热点问题，邀请有关部门领导和专家学者深入解读中央和自治区的有关政策措施，释疑解惑。

　　近年来，特别是“十一五”以来，内蒙古房地产市场呈现量价齐升的态势。是哪些因素推动房价持续走高，房价下一步的走势如何？自治区社会科学院经济研究所研究员、所长于光军接受了记者的专题采访，并进行了如下论述。

　　内蒙古的住房价格在2003年之后开始出现快速升高，尽管这个时期也是自治区经济增长最为快速的时期，但并不能说是经济的高速增长带来了房价的提升。有统计数据显示，内蒙古2005年至2010年城镇居民人均可支配收入从9137元增加到大约17600元，增长了92.6%，而这个时期呼和浩特的房价则上涨了140%。且现实中月收入1500元的平均水平难以支撑动辄5000元以上的房价。因此，仔细分析这个时段里促成房价飙升的成因，来自非经济增长刺激的因素要远远高于经济增长的影响。

　　尽管有刚性需求、购买力提升等等说法，但如果将房价与社会及市场变动放在一起衡量，促成内蒙古房价上涨基本有三大动力：一是国家、地方政府、金融体系的完全市场化推动；二是住房被赋予消费品与投资品双重特性，导致久乏有效用途的民间资金大量汇入；三是市场全产品意义上的价格上涨，或者说人民币购买力不断下滑导致百姓对现金存储贬值的看法。

　　近年来，经济发展使一些人由乡村向城市迁移，这种迁移呈现逐级迁移的特点，即由乡村向本地旗县的核心城镇、旗府所在地迁移，由旗县的城镇向盟市府城市迁移，再由盟市旗县向首府迁移。特别是近些年，生态移民、教育移民、产业移民、城乡统筹移民等移民浪潮客观上促成了传统意义上农牧民“守乡守土”意识的改变，激发了中青年农牧民向往城市生活的愿望，与城市原居民改善住房的需求一道，形成了巨大的城市住房需求。由于依靠公共财政的力量难以满足如此庞大的需求，所以政策上选择市场化供给。各地方政府的态度尤其明朗，即一定要以较高的房价吸引开发商。事实上，也恰是因为市场化推动了住房体系的建设。房地产在很多时候不仅不是经济发展的结果，反而是经济发展的贡献者，是促进经济发展的因素。但从政府保障性住房供给的供给水平分析，这一时期公共财政并没有在市场放开的同时，提供另一条平行供给渠道，现实的问题是我们所说的另外的平行供给渠道尚不够畅通。

　　由于房价的不断升高，住房迅速成为投资品，年均超过20%的盈利水平，而且只有看涨预期，导致民间资金大量涌入住房市场。与此同时的另一个现象是社会各类产品不断涨价，于是炒房、存房保值并起，有钱人炒可以获利，钱少的人存几处房子可以保值。住房在脱离了人居属性的道路上越走越远，房价也就越来越高。内蒙古“呼包鄂”经济区的崛起带来了局部人群收入的剧增，也推动了房价的飙升。

　　近期出台的一系列房地产新政如果能坚持较长时期，同时加大保障性住房供给的种类和数量，从理论上讲，会促使住房向人居属性回归。与此同时，市场环境是社会上可供炒作的产品越来越多，保值增值的产品越来越多，因此，短期房地产价格的上升动力不足。但具体到某个城市，如果开发商保持价格坚挺，地方调控不作为，房价和销量仍会逆势而动。

　　可以预料，尽管住房保值增值的预期还在，但未来房地产市场受国家坚定地推行新政的影响，现实中人们用住房进行投资的热情会下降。（记者　李永桃）