继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后,限购名单一直难以“扩容”,近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”。为揭开谜团,记者追踪调查发现,目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”,试图用“限价”代替“限购”,这个新动向值得关注。
那么,楼市限购“扩容”阻力何在?破解之道究竟在哪里?
限购“扩容”:部分地方频施“缓兵计”
近日,广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商,要求开发商控制新建住房涨价幅度。
“这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据,韶关市5月份房价指数环比涨幅排名第一。
为此,韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》,从9月18日起,开发商如果存在“申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%”等3种涨价行为,将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险,可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准,韶关触及了“1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”等标准,理应进行“限购”而非“限价”。
事实上,韶关并不是近期第一个被迫提出“限价”的城市。今年7月中旬,河北廊坊市就开始行政“限价”,要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬,河北秦皇岛市政府约谈开发商,传递商品住房的销售价格上限约为7000元/平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定,要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
“尽管各地限价的内容、方式有所不同,但目前却正在成为阻挡‘限购令’落地的盾牌。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。据统计,7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前,甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州,但这些城市却更加青睐“限价”而非“限购”。这传递出地方政府试图“限价保量”的意图。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示,由于住建部的5条限购标准具有一定模糊性,一些地方政府便以“模糊态度”应对,寻找各种理由来规避“限购令”,这种动向应引起有关部门重视。
限购阻力:“两头热中间冷”的利益博弈
记者调研发现,当下二、三线城市限购呈现“两头热中间冷”的特点,即中央政府重视、老百姓期盼,但一些地方政府却态度消极,处于“嘴上拥护、暗中抵触、不推不动”的观望状态。
对此,中国房地产学会副会长陈国强等学者解释说,房价背后存在复杂的社会再分配关系,特别是涉及地方政府的经济利益和政绩诉求。地方政府是否支持“限购令”,最大压力来源于土地、房产税及房地产业拉动的财政收入。
“如果韶关实行‘限购令’,当地房地产市场将会遭遇重创。”韶关市住建局相关负责人坦言,“韶关市今年承担了14000多户居民棚户区改造任务,近20亿元的改造资金缺口还需要市里通过土地出让等多渠道筹集解决。”
这位负责人分析说,从地方利益出发,选择“限价”的影响较小,但“限购”会直接减少成交量,土地就不好卖了,从而危及地方财政收入,担心地方经济“受不了”。
尽管一些地方政府不希望“入围”限购名单,但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。一些地方官员表示,当“限价”执行不力时,再推出“限购”也不迟,否则房价过高也会被上级部门约谈问责。
事实上,即便“入围”限购名单,也有部分地方在“暗度陈仓”。上海同策咨询研究部总监张宏伟说,即便在二、三线城市中率先“限购”的台州市,也是“限新房不限旧房,限市区不限郊区”。
与台州相比,浙江衢州市近日发布的“限购令”更宽松,由“限三”变为“限四”,即在衢州市区有3套及以上房子的本地人,才不允许在市区买房。
而此前执行限购政策的一些省会城市,也为自己留下“松绑空间”。像石家庄市,限购范围是除了正定新区之外的主城区,同时放开了户籍制度。有关专家认为,“这是为了在满足限购规定的框架下,保证市场的基本成交量。”
百姓期盼:坚守限购“扩容”借机“深度改革”
限购“扩容”箭在弦上却引而难发,凸显当下房地产市场调控的艰巨。在京、沪、穗等地,一些市民表示,限购“扩容”给楼市传递了一个明确的调控信号,打破了一些开发商“调控接近尾声”的幻想,这样政府就可以利用目前房地产市场胶着相持的时间,抓紧研究和制定楼市健康发展的“治本之策”。
“这需要住建部门加快明晰限购名单出台的时间表,不能有丝毫懈怠,防止限购政策进入疲劳期。”陈国强等学者表示,尽管与北京、上海、深圳等一线城市相比,二、三线城市限购在内容上、方式上会有所差别,但限购还是会有一定的效果。
“如果没有国家及时有效的监督,二、三线城市限购很容易流于形式。”不少市民认为,主管部门应强化监察职能,避免一些城市用变相手段弱化“限购令”政策,并对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障房建设滞后的城市严格问责,限期改正。
“不可否认,如果仅仅推行限购政策,楼市调控只是修修补补,从长远来看反而会把房地产问题埋得更深。”广东房地产协会蔡穗声会长坦言,毕竟依赖于行政手段解决市场问题,犹如“按下葫芦浮起瓢”,只有一时之效。“必须借‘限购令’换取的调控时间,加大保障房建设,加快推动房产税、土地财政等一系列配套改革,积极寻求治本之道。”(新华社记者陈先锋、叶锋、赵瑞希)
