小型房企前景堪忧

　　相较大中型房企而言，小型房企的发展前景不容乐观。

　　“今年小型房企发展要面临的问题很多，首先就是融资难，再有就是资金回流慢，最后是房地产企业准入门槛高，注册资金最少要3000万，监管力度也更加严格，新报批房地产企业必须要有项目，否则不予报批。”8月19日，首府一家小型房地产开发企业董事长梁先生对记者说。

　　8月19日，某股份制银行专门负责房地产开发贷款审批石先生告诉记者：“目前房地产开发贷款的报批比较复杂，我们也只能做到负责报送然后由总行评定并审批。实际上，从去年开始，央行就已经开始限制这方面的贷款了，以我们银行目前的情况看，在房地产开发贷款中除了发放原有的贷款，只能维持存量，基本没有多余的额度再行贷款。”

　　石先生表示，贷款审批首先会有一个准入的门槛，房地产企业资质越高会越容易准入，此外包括银行会对企业的经济情况、信用度、抵押等条件进行考核。像小型房企的房地产开发贷款发放是比较困难的，就连贷款准入条件都很难获得。

　　“房地产企业准入门槛是从2010年调整的，之前房地产企业注册资金要求是100万，2010年呼和浩特市根据自身情况调整的房地产企业注册资金最低是3000万，是四级房地产开发资质企业要求的注册资金。”呼和浩特市住房保障和房屋管理局开发监督管理处张科长介绍：“对于房地产企业的管理近年来也越来越严格，新报批房地产企业被认定为暂定企业，在一年后经过审批才会转入具有四级开发资质的企业，以后逐级达到条件后方可办理资质变更业务。在每年的年检中我们会严格把关，严防企业的漏报、瞒报行为，对于3年没有项目的四级开发资质企业会直接将其注销，如果是一级开发资质企业会降为二级开发资质企业，以此类推。”他告诉记者，对于小型企业提高准入门槛并严格监管，作为市场主管部门来说，是希望通过优胜劣汰的方式，能够培养一批占据市场主导地位的大型房型，以便市场更加健康有序发展。

　　“小型房地产企业资金不够充裕，拿地较困难、资金回笼慢，风险承担能力小，再加上房地产项目前期投入大、工程质量要求高，市民对小型房企的信任度底，这些都使得小型房企越来越不适应目前的市场态势。”张玥说。

　　3个原因造成小型房企发展困难

　　采访中，于光军向记者分析了造成小型房地产企业发展困难的3个原因，一是目前房地产行业的利润空间小，只能走规模建设的道路，小型房企无法做到这一点导致生存空间越来越小；二是小型房企的信誉度不为广大市民所认同，很多消费者在购买时会因为担心房子的配套设施、物业、维护、绿化等问题而放弃购买由小型房地产企业开发的项目；三是主管部门的管理越来越规范和严格，很多市政公共配套工程对小型房企具有约束性，不允许小型房企承建。于光军表示，小型房地产企业的出路还是有的，他们完全可以向建筑服务公司转变，比如北京现在就有很多的建筑清洁公司，市场发展相当不错。

　　“2005~2006年，房地产市场虽然不太成熟但是市场需求旺盛，使得房地产企业一度百花齐放。其后，随着房地产行业的发展，房地产开发企业在2010年经历了一次洗牌，很多中小型房企倒在了国家对房地产严厉调控的寒冬，随着房地产市场专业有序的发展，行业的再次调整也是必然。”张玥说，小型房地产企业也要注重发展理念才能做大做强。在最初的发展中，小型房企都是只会开发项目不会销售，即便是这样，由于当时开发一个项目成本低、地段好且市场火热根本不用担心销售。当好地段抢完之后，销售难度开始增加，不少开发商开始请代理公司进行销售，这是房企的发展阶段。在这之后，部分小型房企开始招揽人才组建自己的开发团队进行市场开发，这一阶段的房企会将开发和经营都揽在手中，占据了一定优势。当房地产企业已经发展壮大到具备一定实力能够开发较大项目时，他们会请著名的研发设计公司甚至是国外知名的公司来做研发和设计工作，并且逐步发展到成立自己的研发设计团队，真正具备了大型企业的核心竞争力，完成从小型房企到大型房企的蜕变。张玥表示，如果有好的项目、好的管理和好的经营模式，小型房企也可以做大做强。(苗旭)