开发商忽视保修期问题

　　国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第40条规定了“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限”。住建部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期，主要包括：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。

　　这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。但是，本报记者发现，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。

　　路宝利购置一套商品房仅1年，卫生间一侧的墙面就出现了大面积渗水，检查结果是墙壁内部的自来水管爆裂引起。如果不及时修复，很有可能引发周围的电气开关、电气线路漏电、短路故障甚至酿成人员触电事故。随后，他找到了开发商，得到的答复是：水电设施保修期半年，超过了期限，实行有偿服务。

　　“等房子销售到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限短许多，有时可能住户拿到房子，保修期已经过了。”路宝利有些不解。

　　根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。

　　据业内人士介绍，一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。

　　然而，在实际中，本报记者走访发现，有的开发商在销售房屋时没有提供《商品房质量保证书》， 有的只标明保修项目却没有期限，有的标明了保修项目及保修期限，却没有注明起止时间，只在说明事项中标示：保修服务时限，在接到的到保修通知之日起，土建不超过7天，水、电不超过2天，同时表示，保证书需加盖房地产开发企业有效公章，但实际上却没有任何显示。

　　“商品房也有保修期，但广大消费者对此知晓度并不高，开发商在卖房时常常忽视甚至故意绝口不提保修期问题。”路宝利说。

　　过了保修期限也可要求处理

　　据了解，很多购房合同都会有一个免责条款，规定因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内。

　　业内人士表示，这一条需要注意，因为很可能是一个陷阱。对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题后，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。 

　　上述人士说，一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿；保修完后，一定要认真验收，如果有可能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。 

　　对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。某物业公司经理赵林海提醒，如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。

　　质监站的工作人员表示，如果发现房屋质量问题后，遇到开发商注销了，可以找物业公司协调处理；如果没有物业，可以通过业主委员会或是居委会承担职能；如果问题严重，可以通过法律途径解决。

　　“为了保障购房者的权益，我们严格要求开发商在售楼时必须提交《住宅质量保证书》。”呼和浩特市房管局监察大队书记方欧强调。

　　同时，呼和浩特市消费者协会工作人员表示，消费者在收房时也应查看“两书两表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积测绘表》、《竣工验收备案表》，其中《住宅质量保证书》中应明确说明商品房质保期的时间、范围等，让消费者做到一目了然。 (王静超文／图)